生活要精打細(xì)算，買房更加如此。假如籌劃錯(cuò)了，有可能一套好房就飛了。對(duì)于想用貸款購(gòu)房的買家，一定要先計(jì)算好自己能動(dòng)用的資產(chǎn)總額，因?yàn)樵谙蜚y行申請(qǐng)貸款的過(guò)程中，不是你想貸多少就有多少錢貸給你支付房款。
成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)，貸款總額失算
謝先生近期看上一套實(shí)驗(yàn)小學(xué)、潘天壽中學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，1985年建造的，外墻翻新過(guò)，建筑面積83.7平方米加儲(chǔ)藏室5平方米。和業(yè)主洽談，雙方同意以81.8萬(wàn)元的總價(jià)成交。這個(gè)價(jià)格剛好在謝先生可接受的范圍內(nèi)，他是這么算的：由于自己是第一次購(gòu)房，首付三成就夠了，即25萬(wàn)元加上稅費(fèi)、中介傭金等，自己只要一次性拿出27萬(wàn)元，剩余的56.8萬(wàn)元房款可以向銀行借款。
但在申請(qǐng)貸款的過(guò)程中，意外的事情發(fā)生了。負(fù)責(zé)按揭的工作人員告訴謝先生，由于評(píng)估公司對(duì)該套房的評(píng)估只有72.6萬(wàn)元，按房齡計(jì)算只能貸款50%，所以這套房子只能貸款36.6萬(wàn)元，無(wú)法貸56.8萬(wàn)元給他。也就是說(shuō)，謝先生還得自行籌備20萬(wàn)元才能順利買到這套房子。然而，要籌集20萬(wàn)元，對(duì)謝先生來(lái)說(shuō)并不是件容易的事。
“老齡”二手學(xué)區(qū)房難申貸
二手房貸款都有房齡方面的考量，如果房齡過(guò)老，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)考慮可能拒貸，即使不被拒絕也根據(jù)房齡進(jìn)行貸款額度比例調(diào)整，貸款人能拿到的貸款并不多。據(jù)一位銀行信貸部主任透露，從平常辦理的個(gè)貸業(yè)務(wù)來(lái)看，辦理30年房齡以上房屋貸款的人并不多，這主要是在普遍存在“申貸難”的情況下，賣方一般要求一次性付款，而一般購(gòu)買老齡房的買房者都是作為學(xué)區(qū)房使用的，為了孩子也只能咬牙購(gòu)買，并不是真的要在其中居住生活。
如計(jì)劃購(gòu)買老房，首先需要問(wèn)清房屋證件是否齊全，內(nèi)頁(yè)寫的是否有劃撥、贈(zèng)與、沿革、析產(chǎn)等事，房齡超過(guò)30年甚至50年的，應(yīng)理性考慮再出手的難度，再來(lái)計(jì)劃貸款買房的數(shù)額。
二手房交易必須過(guò)評(píng)估這一關(guān)
評(píng)估價(jià)不等于就是成交價(jià)。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房子的房齡、朝向、樓層、位置和裝修等情況進(jìn)行評(píng)估。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)往往比成交價(jià)低。因?yàn)殂y行也要謹(jǐn)慎規(guī)避每一套房子的放貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，買家在購(gòu)房之前一定要將每項(xiàng)用錢的地方都計(jì)算清楚，再確認(rèn)貸款額度是否能滿足自己。否則，一旦簽了購(gòu)房合同，因貸款問(wèn)題無(wú)法正常交易，那買家將遭遇違約、賠錢的可能。
目前購(gòu)實(shí)驗(yàn)、躍龍、“雙潘”校區(qū)房客戶較多，但買房者謹(jǐn)記：這些地段房齡長(zhǎng)，價(jià)高，很少有新房，貸款也不是想貸多少就有多少，其間還有評(píng)估問(wèn)題！
(通訊員王可余)
